Construindo Sonhos

23 ago Construindo Sonhos

Assim como o sonho do brasileiro médio é ter sua casa própria, essa mesma aspiração também se aplica aos objetos da paixão nacional: os clubes de futebol.  Muitos clubes brasileiros, inclusive os de maiores torcidas, passaram décadas sem ter um estádio próprio para mandar seus jogos.  Mesmo os que possuíam seu próprio estádio, como era o caso da Sociedade Esportiva Palmeiras, detentora do “Palestra Itália”, desejavam modernizar e atualizar sua casa para o conceito moderno da “Arena Multiuso”.

Arenas Multiuso são locais que permitem, além da realização de eventos esportivos, sua utilização em espetáculos culturais, exposições comerciais e eventos corporativos.  Dessa forma, quando a Arena não está sendo utilizada para seu fim primordial, de cenário de competição esportiva, é possível gerar renda ao seu proprietário por meio de aluguel para outras finalidades.  Esse era o desejo do Palmeiras quando contratou a construtora WTorre para realizar a reforma do Palestra Itália, de modo que pudesse oferecer a seus torcedores uma experiência mais confortável ao assistir aos jogos do clube e também gerar novas receitas mediante a exploração da boa localização do estádio, que fica a poucos metros da estação de metrô Palmeiras-Barra Funda.

Para viabilizar a reforma do estádio e sua transformação em Arena Multiuso, o Palmeiras concedeu à empresa Real Arenas Empreendimentos Imobiliários, sociedade do Grupo WTorre, a exploração do direito de superfície do terreno onde era localizado o Palestra Itália.  Direito de superfície é uma das modalidades de direito real previstas no Código Civil Brasileiro, em que o proprietário concede a terceiro o direito de construir e explorar o seu terreno.  Lavrada a outorga do direito de superfície, o Grupo WTorre passou a buscar fontes de financiamento para a reforma e construção da Arena.

Nós do VBSO tivemos a oportunidade de assessorar o BB Banco de Investimento S.A. enquanto um dos financiadores da construção da Arena Palmeiras (hoje denominada “Allianz Parque”).  Tal financiamento foi realizado em diferentes fases, envolvendo a emissão, pela Real Arenas, de cédulas de crédito bancário e de debêntures, que foram objeto de distribuição no mercado de capitais por meio de oferta restrita.

A estruturação dos financiamentos para construção do Allianz Parque trouxe uma série de desafios jurídicos, especialmente relacionados ao imóvel em que era localizado o Palestra Itália.  Construído na década de 30, o estádio era composto por diversas matrículas, incluindo algumas transcrições, que eram formas mais antigas de registro imobiliário e não proporcionavam exatidão na descrição da área do imóvel, como é possível hoje com matrículas georreferenciadas, em que seu contorno é delimitado com a utilização do Sistema de Posicionamento Global – GPS.

Em razão disso, foi necessária a realização de um procedimento de retificação de área do imóvel, que pressupõe a anuência de seus confrontantes, dentre eles a Prefeitura do Município de São Paulo.  Um dos problemas enfrentados pelas partes e por nosso escritório era a existência, em um guia de ruas da década de 30 da Prefeitura, da chamada “Rua Palestra Itália”. Essa rua nunca existiu, pois passaria exatamente no meio do estádio, já construído desde essa época.  Para solucionar essa questão, decidiu-se por registrar parte do direito de superfície como fração ideal da matrícula que trazia o problema apontado pela Prefeitura.

Além das questões relacionadas ao imóvel, nosso escritório também assessorou na elaboração dos instrumentos de garantia dos financiamentos, que eram compostos pela alienação fiduciária de ações da Real Arenas e pela cessão fiduciária de direitos creditórios oriundos da exploração comercial da Arena pelo Grupo WTorre. Foram operações que demandaram esforços intensos de diferentes áreas de nosso escritório e utilizaram nossa expertise em operações bancárias, mercado de capitais e direito imobiliário.

por Erik Oioli e Henrique Lisboa

 

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