28 ago NOVAS REGRAS PARA O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Com o objetivo aquecer a construção civil e a economia nacional, por meio da flexibilização do financiamento imobiliário e da simplificação das normas referentes ao direcionamento dos recursos pelas instituições financeiras, o Conselho Monetário Nacional, em 31 de julho de 2018, editou a Resolução nº 4.676, que dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), bem como altera as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário por estas instituições e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.
Dentre as alterações trazidas pela nova Resolução, destacam-se:
- Destinação dos recursos de depósito de poupanças
Apesar de mantida a obrigação das instituições financeiras de direcionamento de 65% dos recursos captados com depósito de poupanças para financiamento imobiliário, foi extinta a obrigatoriedade de que 80% desses recursos sejam usados no âmbito do SFH. Com a nova regra, tal montante deverá ser utilizado para o financiamento de imóveis residenciais, o que poderá ser realizado fora de operações que se qualifiquem para o âmbito do SFH, concedendo maior flexibilidade às instituições financeiras e ampliando a oferta de crédito para a aquisição de imóveis residenciais.
- Utilização de fator de multiplicação de 1,2
A nova regra introduziu um fato de multiplicação de 1,2 aos saldos dos financiamentos de imóveis de até R$ 500.000,00 para fins da contabilização da destinação dos recursos de depósitos em poupança mencionada acima. Essa alteração teve por objetivo incentivar a concessão de crédito para aquisição de imóveis por famílias com renda mais baixa.
- Aumento do teto para o valor de avaliação dos imóveis
Foi aumentado o teto para o valor de avaliação dos imóveis, de R$ 800.000,00 para R$ 1.500.000,00, o que resulta na possibilidade de utilização, pelos mutuários, de recursos de seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS para aquisição de imóveis até este valor, o que expande a possibilidade do financiamento para classes aquisitivas mais altas e beneficia imóveis ainda na planta, em construção ou novos.
Adicionalmente, tal valor passa a ser uniforme para todos os entes federativos, não havendo mais a diferenciação entre o teto das avaliações de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal.
- Flexibilidade para indexação de contratos a índices de preço
A indexação dos contratos de financiamento não ficará mais restrita à Taxa Referencial (TR), sendo possível a indexação a índices de preço, tal como o Índice de Preços ao Consumidor – IPCA e o Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M. Com isso, será facilitada a securitização desses contratos em emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, visto que a remuneração do CRI poderá ser casada com a remuneração dos contratos lastro da operação, o que também aumentará a oferta de crédito imobiliário disponível no mercado.
A nova Resolução traz, ainda, maior liberdade para as partes, uma vez que dá a possibilidade de livre pactuação de taxas e condições nos financiamentos imobiliários, desde que sejam observadas algumas condições essenciais, sendo elas (i) a reposição integral do valor emprestado e respectivo ajuste; (ii) a remuneração do capital emprestado às taxas pactuadas entre as partes através do contrato; (iii) a capitalização dos juros; e (iv) a contratação de cobertura securitária pelo devedor.
A Resolução nº 4.676/18 passa a vigorar em 1º de janeiro de 2019.
Equipe de Direito Bancário – VBSO Advogados